美丽的唐寨山公园,唐寨山森林公园物业服务中标公告

1.业主委员会可以向多家物业服务公司可以发出中标通知书吗,为什么? 谢谢，急

2.通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性表现在( )。A.利于创造公平的市场竞争环境

3.常州市人民代表大会常务委员会关于修改《常州市住宅物业管理条例》等三件地方性法规的决定

4.如何进行物业招投标，物业招投标流程是怎样的

吉林市物业管理条例实施细则

　第一条为贯彻执行《吉林市物业管理条例》(以下简称《条例》)，结合本市实际，制定本细则。

　第二条《条例》第三条第(五)项规定的物业管理区域的划分原则：

　(一)配套设施设备共用的，划为一个物业管理区域;

　(二)位于同一社区或者位置靠近的物业，划为一个物业管理区域;

　(三)原有住宅物业界线已经自然形成，且无争议的，划为一个物业管理区域。也可以按照原产权单位管理的住宅物业划分;

　(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，划为一个物业管理区域;

　(五)市、县(市)物业管理行政主管部门认为有必要划为一个物业管理区域的。

　划分物业管理区域可以由建设单位或者业主委员会提出申请，市、县(市)物业管理行政主管部门划分。

　第三条城区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督、指导、协调及落实工作。除履行《条例》第四条规定的职责外，还应当协助市物业管理行政主管部门做好物业管理企业资质管理、维修资金使用、物业管理招投标、物业管理区域划分等相关前期工作。

　街道办事处(乡镇人民政府)负责组织实施自治管理和弃管住宅物业的管理工作。

　第四条本市行政区域内与物业管理活动有关的给排水、供电、供热、园林、环卫、有线电视等专业管理单位(以下简称专业管理单位)，均须遵守《条例》和本细则。

　第五条按《条例》第六条规定，物业管理按下列规定执行：

　(一)新建住宅物业的建设单位必须通过招投标或者协议方式选聘物业管理企业，实施前期物业管理。业主大会成立后，由业主大会选聘物业管理企业实施物业管理。

　(二)原有住宅物业或者非住宅物业没有实施物业管理，单一产权单位的，由产权单位组织实施物业管理;多个产权单位的，由面积占二分之一以上的产权单位或者业主组织实施物业管理;产权单位已不存在的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织实施物业管理或者业主自治管理。

　第六条分期建设的住宅物业，首期入住的业主达到本期建设的总建筑面积50%以上时，可以成立业主大会。后期业主入住达到《条例》第八条规定条件时，应当重新召开业主大会。

　第七条具备首次业主大会成立条件的，在县(市)、区物业管理行政主管部门组织下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成首次业主大会会议筹备组，负责首次业主大会筹备工作，组织召开首次业主大会会议。社区居民委员会可以列席首次业主大会会议。

　第八条召开首次业主大会会议所需费用按下列规定办理：

　(一)新建住宅、非住宅物业由开发建设单位承担;

　(二)已建成一年以上的住宅、非住宅物业由业主承担。

　第九条业主大会会议、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，可以从物业服务费用中或者物业共用部位、共用设施设备经营收益中据实列支，并在业主大会议事规则中约定。业主委员会每六个月应当将活动经费的使用情况细目在物业管理区域内公告一次，接受业主监督检查。

　第十条业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主、非业主使用人违反业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业管理企业应当予以劝阻、制止;相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。

　第十一条业主委员会每届任期一般为2-3年，具体任期应当在业主大会议事规则中确定。业主委员会一般由3-15人的单数组成。根据工作需要，可以聘请1名执行秘书。执行秘书可以不是本物业管理区域内的业主。

　第十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到县(市)、区物业管理行政主管部门备案：

　(一)业主大会成立情况材料;

　(二)物业管理区域基本情况材料;

　(三)业主委员会候选人推荐办法，候选人名单及身份证明;

　(四)业主委员会选举办法;

　(五)业主公约及业主大会议事规则;

　(六)业主委员会组成人员情况材料。

　第十三条业主委员会应当建立活动档案，档案包括以下内容：

　(一)各种会议的书面材料;

　(二)业主委员会选举产生、备案材料;

　(三)物业服务合同;

　(四)业务往来原始凭证;

　(五)维修资金收支情况原始凭证;

　(六)业主委员会认为需要存档的其他材料。

　第十四条业主委员会除履行《条例》第七条第二款规定的职责外，在下列情况下，履行组织召开业主大会临时会议的职责：

　(一)20%以上业主提议的;

　(二)发生重大事故或者紧急情况需要及时处理的;

　(三)业主委员会委员变化，需要补选的;

　(四)因物业管理区域变更等原因导致业主大会解散的;

　(五)解除物业服务合同、选聘新的物业管理企业或者确定其他管理方式的;

　(六)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。

　业主委员会应当协助物业管理企业收取物业服务费用。

　第十五条业主委员会因故未能按期换届改选的，县(市)、区物业管理行政主管部门可以指导其换届工作。在此期间，业主委员会应当继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。

　第十六条业主委员会不履行职责，县(市)、区物业管理行政主管部门责令后仍未改正的，经20%以上业主提议，可以召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会委员。

　第十七条物业管理企业必须按《条例》第十一条的规定取得资质证书，在核定的资质等级范围内从事物业管理活动，并按规定参加年检。

　任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让物业管理企业资质证书。

　物业管理企业的名称、法定代表人等事项发生变更，应当在营业执照变更后15日内办理资质变更手续。

　物业管理企业资质证书必须在物业管理企业办公场所明示。

　第十八条外地物业管理企业在本市行政区域内从事物业管理活动的，应当持资质证书等相关资料报市物业管理行政主管部门备案。

　第十九条按照《条例》第十二条规定，物业管理专业人员是指物业管理企业的经理、部门经理、项目经理、管理人员(不包括财务和工程岗位的人员)。

　取得职业资格证书的物业管理专业人员不得涂改、出租、出借、转让职业资格证书。

　第二十条物业服务合同期限终止前90日，业主大会与物业管理企业协商不续约的，物业服务合同终止时，物业管理企业方可退出物业管理，并按下列规定执行：

　(一)物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供物业服务至合同终止之日，业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用至合同终止之日;

　(二)物业管理企业应当在退出物业管理30日前，公布物业服务费用的收支情况，并将已经收取的超出服务期限部分的费用退还相关业主;

　(三)物业管理企业应当在退出物业管理前10日内，向业主委员会移交有关物业维修、养护、更新、改造等技术资料。

　第二十一条物业服务合同期限未满，业主大会或者物业管理企业提出解除合同的，应当提前30日书面通知对方。

　业主大会和物业管理企业有物业管理纠纷的，双方可以协商解决，协商不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。仲裁或者诉讼期间，业主应当按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用，物业管理企业不得终止物业管理服务。

　第二十二条业主大会或者业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同时，应有保证双方合法权益的相关条款。

　第二十三条业主大会没有选聘到新的物业管理企业，或者经业主大会决定不选聘物业管理企业，而实行自治管理的，业主委员会应当履行下列管理职责：

　(一)组织管理区域内(含楼道)环境卫生清扫保洁工作;

　(二)维护管理区域环境秩序和绿化养护;

　(三)负责房屋及道路、方砖等共用设施设备的养护和维修;

　(四)负责接待业主报修，受理业主投诉和管理服务费用的收缴、管理、使用。

　业主委员会履行前款第(一)项职责时，也可以委托环境卫生服务单位负责，费用按规定标准由环境卫生服务单位直接向业主收取。

　第二十四条实施业主自治管理的，业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)的组织、监督、指导下，制定自治公约并向所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　自治公约包括管理事项(房屋本体共用部位维修养护及化粪池清淘等)、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的使用、物业管理用房的使用、业主委员会相关人员津贴、违约责任等内容。

　服务费用按建筑面积每平方米不低于0.3元的标准，由业主委员会向业主收取。

　第二十五条物业管理区域内未能成立业主大会，不能选聘物业管理企业或者没有实施业主自治管理的，县(市)、区人民政府应当及时组织街道办事处(乡镇人民政府)做好下列工作，所发生的费用由受益业主按照实际费用或者分摊费用向服务单位交纳：

　(一)清扫保洁和垃圾清运(含化粪池清淘);

　(二)绿化维护;

　(三)物业共用部位日常养护。

　第二十六条建设工程竣工时，按规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足《条例》第二十一条第二款规定标准的，建设单位应当按照规定标准以现有房屋补足。

　因分期建设等原因，建设单位暂未能按规定标准提供物业用房的，应当向物业管理企业提供物业管理临时用房，并向县(市)、区物业管理行政主管部门提交物业管理用房承诺书。

　开发建设单位未按规划设计建设物业管理用房的，房地产行政主管部门不予核发商品房预售许可证。

　第二十七条开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房：

　(一)上下水、供电、供暖、卫生等应当具备正常使用功能;

　(二)小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。

　第二十八条物业管理用房中应当安排10%的面积作为业主委员会的办公用房，但一般不低于20平方米，不高于50平方米。

　第二十九条按照《条例》第二十条规定，建设单位必须通过招投标方式选聘物业管理企业实施前期物业管理。建设单位作为招标人可以自行或者委托招标代理机构进行前期物业管理招投标，并按下列程序进行：

　(一)编制招标文件(示范文本由市物业管理行政主管部门制定，内容包括物业基本情况和服务要求、投标须知、投标文件的编写与递交、开标、评标、定标及保证金等);

　(二)招标备案;

　(三)发布招标公告或者投标邀请书;

　(四)投标人递交投标文件;

　(五)开标、评标;

　(六)确定中标人，发出中标通知书;

　(七)中标备案。

　招标人在招标备案时，不得弄虚作假，恶意串通。

　第三十条按照《条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位没有通过招投标或者协议方式选聘物业管理企业实施前期物业管理并备案的，市、(县)市房地产行政主管部门不予发放商品房预售许可证。

　按照《条例》第二十四条规定，建设单位应当与被选聘物业管理企业签订前期物业服务合同，并在销售商品房时，将前期物业服务合同随商品房买卖合同一并向物业买售人明示。

　建设单位发布的与物业管理服务有关的广告，应当真实、合法。不得发布虚假广告。

　第三十一条被选聘的物业管理企业在签订前期物业服务合同至业主办理入住手续期间，应当做好下列工作：

　(一)组织有关专业技术人员代表业主监督物业共用部位、共用设施的施工质量和配套建设情况;

　(二)按照物业管理的要求，提出改善物业的具体设计建议;

　(三)进行物业承接验收，并接收移交的相关资料;

　(四)做好业主入住手续的办理。

　第三十二条物业管理区域具备下列条件时，建设单位应当向县(市)、区物业管理行政主管部门提出物业承接验收申请。

　(一)建设工程的公共设备、设施配套齐全，并符合规划设计及有关规范要求;

　(二)竣工验收合格，且验收资料齐全;

　(三)有符合规定的物业管理用房;

　(四)共用设备、设施运行正常、完好，并经验收合格;

　(五)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕。

　第三十三条县(市)、区物业管理行政主管部门应当及时组织由开发建设单位、物业管理企业和业主代表组成的验收小组，按照下列规定进行物业承接：

　(一)查验房屋及设施设备，并作好查验记录;

　(二)对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准;

　(三)验收后，建设单位和物业管理企业应当签订物业承接验收协议。

　物业承接验收协议示范文本由市物业管理行政主管部门制定。

　第三十四条建设单位在物业竣工验收时，应当按照物业建筑安装总造价2%的标准，一次性向市、县(市)物业管理行政主管部门交纳房屋质量保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。

　房屋质量保修金实行专户存储，按照国家同期活期利率计息。保修期满后按规定返还。

　建设单位交纳房屋质量保修金后，物业管理企业方可向业主办理入住手续。

　第三十五条按照《条例》第二十三条规定进行物业承接后，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

　(一)物业管理区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料;

　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　(四)建设单位代收的物业专项维修资金的明细资料;

　(五)法律、法规规定的其他资料。

　第三十六条在前期物业管理期间，建设单位或者物业管理企业提出解除前期物业服务合同的，应当提前30日告知对方。建设单位必须通过原方式选聘新的物业管理企业后，原物业管理企业方可退出。

　原物业管理企业退出物业管理项目前，应当向建设单位移交本细则第三十五条规定的相关资料。

　第三十七条保修期内，住宅物业的维修养护由建设单位负责。

　保修期满后，住宅物业业主使用的自用部位、设施由业主自行负责。物业共用部位、共用设施设备(包括化粪池清淘)日常维修养护由物业管理企业负责，费用从业主交纳的物业服务费中列支。

　物业共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用，从业主交纳的维修资金中支付。没有维修资金的，由受益业主根据维修工程所需资金按比例分摊。

　第三十八条《条例》第十九条第二款规定的交给物业买受人的物业是指，业主或者非业主使用人收到入住通知，并办理完相应手续以及业主或者非业主使用人收到入住通知后在限定期限(不少于60日)内，无正当理由不办理相应手续的，均视为交给物业买受人。建设单位或者物业管理企业没有事先书面通知的，以业主或者非业主使用人实际办理入住相应手续后，即视为交付物业买受人。

　第三十九条业主或者非业主使用人应当按照规划设计的用途使用住宅和车库，不得擅自改变住宅或者车库的使用用途。

　业主确须改变使用用途的，到有关部门办理相关手续前，应当征得相临业主和物业管理企业书面同意。

　第四十条住宅、非住宅物业的业主有义务对物业共用部位、共用设施进行维修、粉饰和清洗。物业存在安全隐患或者按城市容貌标准需要对住宅、非住宅物业屋外墙面进行粉饰、清洗时，业主应当及时维修养护、粉饰、清洗。

　因未及时维修养护造成事故或者出现其他问题，按照物业共用部位、共用设施设备所有权的归属，由业主自行承担责任。

　第四十一条根据《条例》第二十五条、第二十六条规定，任何单位和个人不得占用物业管理区域内的属于业主共用的物业共用部位。

　建设单位、物业管理企业不得擅自出租、出卖、出借物业管理区域内的属于业主共用的物业共用部位。利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会同意后，按规定办理相关手续。所得收益按照业主大会的决定使用。

　第四十二条专业管理单位应当按《条例》第二十七条规定，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。划分原则为：

　(一)供水、排水、消防设施的维修养护责任。供水：自来水进户管道至水表(含水表)以外部分由供水公司负责;排水：物业管理区域规划红线范围以外的排水管道(含窨井)及城市公共排水设施(含交接井)由城市排水养护单位管理维护;原有住宅物业(单体栋号)化粪池(不含化粪池)以外的排水管道由城市排水养护单位管理维护;消防：住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消防栓等，由供水部门管理维护，公安消防部门监督检查;

　(二)供气、供热设施的维修养护责任。供气：管道燃气设备及供气管线(至燃气表)由燃气供应单位管理维护。供热：供热设施及供热管线至用户终端，由供热单位维护;

　(三)供电、通讯、有线电视设施的维修养护责任。供电：以单元内用户电表为准。电表以外的用电设施(包括用户电表)的维护管理由供电部门负责。通讯：通讯设施至用户终端由通讯单位负责。有线电视：有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位负责。

　第四十三条物业管理区域或者原有住宅物业(单体栋号)规划红线以外的道路(含方砖)、绿地及通过物业管理区域或者原有住宅物业(单体栋号)的市政道路(含方砖)、绿化(保绿)及清扫保洁的维修养护责任。道路(方砖)：由市、县(市)区市政工程管理单位按职责分工进行管理维护;绿化(保绿)：由市、县(市)区市政公用管理单位按职责分工进行管理维护;清扫保洁：由县(市)区环卫保洁单位负责。

　第四十四条产权属于环卫保洁单位的环卫设施，由环卫保洁单位维护。

　物业管理区域内的生活垃圾，由物业管理企业从住宅楼运至垃圾转运站或者环卫保洁单位指定的地点后，由环卫保洁单位运至垃圾处理场。环卫保洁单位清运垃圾的费用，由物业管理企业按价格主管部门核定的标准，从收取的综合服务费中支付;非生活垃圾，由物业管理企业委托环卫保洁单位清运，清运费用按照物业管理企业与业主约定，由业主支付。

　原有住宅物业(单体栋号)的生活垃圾，有约定的，从其约定，没有约定的，由环卫服务单位负责清扫和清运。

　第四十五条按照《条例》第三十二条第二款规定，物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用是指专项维修资金使用时，应当由市、县?市?物业管理行政主管部门备案或者城区物业管理行政主管部门向市物业管理行政主管部门备案后使用。

　第四十六条市、县(市)区物业管理行政主管部门应当按照《条例》的规定，建立物业管理投诉受理制度。

　业主委员会应当受理业主、物业使用人有关物业管理的投诉。业主委员会不能解决或者认为应当向物业管理行政主管部门投诉的，应当以业主委员会的名义书面向所在地县?市?区物业管理行政主管部门投诉。

　第四十七条受理物业管理投诉实行分级负责，逐级受理。投诉由县(市)、区物业管理行政主管部门直接受理。

　投诉人对区物业管理行政主管部门处理不服以及违法案件投诉，由市物业管理行政主管部门登记受理。

　第四十八条物业管理投诉的受理范围：

　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　(二)损坏、隐匿、销毁应当移交的资料、财物的;

　(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

　(四)开发建设单位挪用代收的维修资金或者不出具专用票据的;

　(五)擅自改变物业管理用房用途的或者不按规定配置物业管理用房的;

　(六)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的;

　(七)未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务的;

　(八)物业管理企业将一个物业管理区域的全部物业管理全部委托给他人的;

　(九)法律、法规规定的其他情形。

　第四十九条市、县(市)区物业管理行政主管部门对下列投诉不予受理：

　(一)投诉要求不明确的;

　(二)投诉人与被投诉人已达成调解协议并已执行的;

　(三)有关部门已经受理的;

　(四)投诉人要求财产和人身损害赔偿的;

　(五)不符合法律、法规有关规定的。

　第五十条违反本细则，由市、县(市)物业管理行政主管部门按照下列规定予以处罚;责任人给他人造成损失的，应当依法赔偿，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　(一)违反第八条第(一)项规定，建设单位不承担召开首次业主大会会议所需费用的，责令限期改正，逾期不改正的，处以3000元至10000元的罚款;

　(二)违反第十七条第一款规定，物业管理企业未在核定的资质等级范围内从事物业管理活动的，责令限期改正，逾期不改正的，处以5000元至20000元的罚款;不参加资质年检的，责令限期改正，处以10000元至30000元的罚款;年检不合格的，取消资质;

　(三)违反第十七条第二款规定，伪造、涂改、出租、出借、转让物业管理企业资质证书的，责令限期改正，逾期不改正的，吊销资质证书，并处以违法经营所得1倍以下罚款;

　(四)违反第二十条、第二十一条、第三十六条规定，物业管理企业未按规定程序退出物业管理的，责令限期改正，逾期不改正的，处以5000元至20000元的罚款;

　(五)违反第二十七条规定，开发建设单位没有按照使用标准配置物业管理用房的，责令限期改正，逾期不改正的，处以10万元至50万元的罚款;

　(六)违反第二十九条规定，未采用招标投标方式或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业，责令限期改正，逾期不改正的，对建设单位和物业管理企业分别处以10万元以下的罚款;

　(七)违反第三十条第二款规定，建设单位在销售商品房时，不向物业买售人明示前期物业服务合同的，责令限期改正，逾期不改正的，处以每套10000元至30000元的罚款;

　(八)违反第三十条第三款规定，建设单位发布与物业管理服务有关的虚假广告的，责令限期改正，逾期不改正的，处以5000元至30000元的罚款;

　(九)违反第三十四条第一款规定，建设单位不按规定交纳房屋质量保修金的，责令限期改正，逾期不改正的，处以10000元至30000元的罚款;

　(十)违反第三十四条第三款规定，建设单位未交纳房屋质量保修金，物业管理企业擅自办理业主入住手续的，责令限期改正，逾期不改正的，处以每套10000元至30000元的罚款;

　(十一)违反第三十九条规定，住宅业主擅自改变规划设计用途的，责令限期改正，逾期不改正的，处以500元至3000元的罚款;

　(十二)违反第四十条第一款规定，物业存在安全隐患或者按城市容貌标准需要对住宅、非住宅物业屋外墙面进行粉饰、清洗时，业主不及时维修养护、粉饰、清洗的，责令限期改正，逾期不改正的，处以维修工程款2倍以下的罚款;

　(十三)违反第四十一条第一款规定，占用物业管理区域内属于业主共用的物业共用部位的，责令限期改正，逾期不改正的，处以2000元至10000元的罚款;

　(十四)违反第四十一条第二款规定，建设单位、物业管理企业擅自出租、出卖、出借物业管理区域内属于业主共用的物业共用部位的，没收非法所得，并责令限期改正，逾期不改正的，处以2000元至10000元的罚款;

　(十五)违反第四十二条、第四十三条、第四十四条规定，各专业管理单位不履行维修养护等义务的，责令限期改正，逾期不改正的，处以维修造价1倍以下的罚款;

　(十六)违反第四十八条第(七)项规定，未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务的，经查证属实后，责令限期改正，逾期不改正的，处以5000元至30000元的罚款。

　第五十一条各级物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会从事物业管理的工作人员应当模范执行本细则。对不履行工作职责失职的，可以通报批评，并对主管领导或者直接责任人处以500元至1000元的罚款。

　第五十二条当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　行政复议期间或者行政诉讼期间行政处罚决定不停止执行。

　第五十三条本细则由市房地产管理局组织实施。

业主委员会可以向多家物业服务公司可以发出中标通知书吗,为什么? 谢谢，急

****花园前期物业管理

招

标

文

件

**************置业有限公司

目 录

第一章、标的介绍

一、****花园的地理位置

二、物业概况

三、物业管理用房

四、物业管理的内容和要求

五、投标人的资质与条件

六、有关说明

七、奖惩措施

第二章、投标须知

一、投标依据

二、投标程序

第三章、投标书的编制要求

一、技术标书的项目内容

二、商务标书的项目内容

第四章、投标书密封和送达要求

第五章、开标、评标、定标

第六章、投标报价要求及评标标准

第七章、拟签订合同的主要条款

第八章、其他事项的说明

第一章 标的介绍

****花园由*******************置业有限公司开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，加强物业服务水平，现按照国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《**市主城区物业管理招投标工作规程》的规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。

一、****花园的地理位置

****花园位于风景优美的**市站前区，东至万罗山路，西至经五路，南至纬四路，北至纬三路。

二、物业概况

（一）整体概况

项目总建筑面积 170678 平方米，建设用地面积98884 平方米，其中住宅建筑面积161014平方米，商服公建建筑面积9664平方米。本项目分两期建设。

第一期：建设范围1#-3#、5#-16#，共计15幢，规划建筑面积约55788平方米，计划2010年12月31日交付使用。

第二期：建设范围17#-32#楼及小区幼儿园、地下汽车库，共计17幢，规划建筑面积约 114890 万平方米(其中高层建筑面积约30423万平方米)。计划2011年12月31日交付使用。

（二）公用设施概况

1、****花园多层房屋水、电、燃气均采用一户一表，高层房屋待定。

2、设有幼儿园、公厕、垃圾收集点、公共汽车及自行车库等公建配套设施。

3、路灯、楼梯灯、绿化等公共设施用电用水单独安装计量表。

（三）智能化系统概况

1、安全防范系统：（1）小区周界防越报警系统（2）电视监控系统（3）楼宇可视对讲系统（4）家庭住户报警系统（5）电子巡更系统。

2、物业管理系统：（1）紧急广播与背景音乐系统（2）小区信息发布系统。

三、物业管理用房

1、由开发商按项目总建筑面积3‰比例（且不少于510平方米）提供物业管理用房，产权属业主共有。

2、****花园路面停车位统一委托物业公司管理。

四、物业管理的内容和要求（根据开发合同内容调整）

1、房屋及共用部位、公用设施、设备的使用管理和维修养护；

2、房屋共用部分和公共场所的保洁服务；

3、绿化养护和管理；

4、安全监控、巡视等安全防范，维持公共秩序；

5、车辆进出及停放和管理；

6、配合社区建设；

7、物业档案资料的保管；

8、受托向业主、使用人提供的特约服务；

9、园区民服务；

10、园便区文娱活动组织；

11、法律政策及合同规定的其他事项；

12、其它物业管理事项。

要求以上服务需达到《**市住宅物业服务分等定级收费指导标准》规定的服务等级四级以上。

五、投标人的资质与条件

1、具有国家住房和城乡建设部《物业管理企业资质管理办法》规定的壹级物业服务企业资质证书，能承担本项目招标文件所规定的物业管理要求，并具有良好的工作业绩和履约记录。

2、投标人接管过综合住宅小区。

3、投标人所服务的小区中有国优和省优项目。

六、有关说明

1、除标书中已注明设施及设备外，若投标单位提出需增设备，可以在标书中列明，中标后在订立委托合同时可与开发商协商解决。

2、标书中具体待定的配套设施，投标单位可提出合理性、可行性建议，视作标书创新内容予以评分，对于合理性建议招标单位将予以采纳。

3、投标人所服务的楼盘当中有**集团其他楼盘的优先考虑。

4、招标单位按照物价部门文件规定支付空置房的物业费。

七、奖惩措施

中标单位必须参加**市物业管理主管部门组织的日常检查和年度考评。考评不达标或管理未能达到投标书承诺目标，**仲裁委员会可裁定终止物业服务委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任。

第二章 投标须知

一、投标依据

1、国家、安徽省、**市物业管理相关政策、法规。

2、本招标文件。

二、投标程序

1、2010年5月7日~16日前，在**网上房地产上发布《****花园前期物业管理招标公告》。

2、2010年5月17日~ 18日下午5:30前，接受物业公司报名，地点：上海**集团?*****置业有限公司（联系电话：******，联系人：***）。

3、2010年5月19日，发招标文件。

4、开标时间、地点另行通知。标书密封自行携带。

5、确定中标单位后3日内，中标单位与招标单位签订《前期物业服务合同》，办理有关手续。

第三章 投标书的编制要求

本次评分分为技术标和商务标两部分。技术标及商务标报价部分采用暗标，内容编制要求如下：

一、技术标书的项目理念和目标

1、要求结合本项目的规划布局，智能化等硬件设施配置及针对本物业不同类型业主的不同特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。

2、物业管理机构运作方法及管理制度。

包括机构设置、组织框图、工作流程安排。管理、激励、监督、反馈机制等规章制度，企业的近期目标、远期规划。

3、管理服务人员配置和管理。

分期交付各阶段管理服务人员配备、数量、素质、精神；

人员的培训和管理。包括人员录用和考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制，人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。

4、物业管理用房及相应管理设施的配置。

提供物业管理用房的使用计划、装修标准、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。提出物业公司进驻‘****花园’办公，需由招标单位拨付的前期开办费用金额。

5、物业管理费用的收支预案。按招标文件项目分别列收入、支出项目，编制收支预算书；列出收支盈亏情况测算，增收节支措施，有明确的以业养业的发展计划、指标和较强的发展后劲。

6、物业管理服务分项标准与承诺。

6.1房屋零修、急修及时率；

6.2维修工程质量合格率；

6.3绿化完好率；

6.4保洁率；

6.5道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率；

6.6管理费收取率；

6.7业主投诉率与处理率；

6.8业主物业管理满意率；

6.9消防火灾发生率；

6.10治安事件发生率。

7、物业的维修养护设想。

7.1对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；

7.2物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施；

7.3市政等公共设施管理实施措施；

7.4保障物业管理区域内环境卫生的措施；

7.5物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案；

7.6****花园绿化养护管理的具体措施；

7.7智能化设施的管理与维修方案；

7.8各类管理档案的建立与管理。

8、物业维修和管理的应急措施。

8.1业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施；

8.2****花园物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施；

8.3业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；

8.4雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

8.5发生火警时的应急措施。

9、初期管理方案和措施：

9.1****花园期末交付前准备阶段管理：人员的安排、管理、监督、配合及费用方案；

9.2入住工作程序及制度；

9.3便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列；

9.4业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺；

9.5建筑垃圾的处理措施；

9.6安全防范措施：车辆、流动人口、噪音控制等；

9.7管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施；

9.8对****花园建设期内有关配套的合理化建议。

9.9丰富社区文化，加强社区建议。

10、提供《临时管理规约》的建议稿。

二、商务标书的项目内容

1、****花园管理费报价表；

2、投标申请报告。在报告中表明“投标人对招标文件所提出的规定和要求表示理解，投标书连同招标者的书面中标通知书均具有法律约束力。”

3、法人代表证明或法人代表的授权委托书；

4、《工商营业执照》复印件、《物业管理资质等级证书》及其他证书；

5、投标单位基本情况说明，包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、人员情况、管理业绩、企业发展方向等；

6、投标单位法定代表人、拟派出****花园管理机构负责人履历表（姓名、简介、职称、经历）和专业资格证书（复印件）；

第四章 投标书密封和送达的要求

一、投标书外包装及文书要求

1、主投标书通篇不能出现投标单位名称的字样，投标单位的相关示意性提示及标志投标单位的信息。

2、按投标书编制要求，各投标单位应将技术标和商务标分开装订，但同时装入一个文件袋内（可以分袋包装）。

3、技术标和商务标书统一使用A4纸，文件中应无涂改，用A4纸封面，竖向装订成册，一式伍份。

4、每个文件袋封面要求写明投标项目、投标单位名称、地址、邮编、法定代表人及送达的日期。

5、每个文件袋封口要求用薄纸粘贴，在骑缝处加盖投标单位的公章和法定代表人的图章。

二、投标文件有下列情况之一者，为无效投标书

1、投标文件未按规定密封；

2、未按招标文件说明的技术标和商务标的规定制作；

3、投标书未经法定代表人签字或盖章及未盖投标单位公章；

4、收费测算标准超过招标文件规定范围，以及未按指标文件规定测算费用。

5、标书未在规定最后时限前送达指定地点；

6、投标单位未参加评标会议；

无效投标书将不参加开标、评标程序。

三、投标保证金

投标单位应在规定时间内至招标工作小组领取标书，并同时缴纳标保证金人民币2000元整，未中标者在招标人确定中标后的3日内退还保证金，利息不计。投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的，保证金不予退还。或中标单位在规定时间内拒签合同的，保证金不予退还，给招标人造成损失的，中标单位应当负责赔偿。

四、投标文件处理

中标单位的投标文件将成为物业服务合同的有效组成部分。

第五章 开标、评标、定标

一、开标

1、开标由招标人主持。

2、邀请**市物业管理行业主管部门、纪检、物价、社区居委会等有关单位人员以及所有投标单位负责人参加。

3、市第五纪检组对本次投标做全程监督。

二、评标

1、招标领导小组负责评标工作的指导、监督、解释工作。

2、本项目的评标委员会成员共设5人。其中招标单位指派1人，其他4人由招标工作小组从市房管局建立的专家名册中现场抽取。

三、评标程序

1、检查投标文件的密封情况，经确认后由投标工作人员当众拆封，宣读。

2、由评委分别对技术标和商务标进行评议打分，取平均分为其得分。

四、定标

1、评标委员会现场统分、合议，确定中标结果。

2、得分之和最高者为中标单位，如出现相同得分，由评委评议决定，评标结合后，由招标单位发出中标通知书。

第六章 投标报价要求及评标标准

1、评标分值按技术标30分，商务标报价55分，企业业绩及综合情况15分组成。

2、技术标：根据招标文件要求的内容进行评分，满分30分。

3、商务标：

3.1有效投标报价区间：多层住宅有效报价范围为0.55—0.6 元/m2?月，高层住宅有效报价范围为0.8—0.9元/m2?月，商业有效报价范围为 1.0—1.2 元/m2?月。超过有效报价范围为无效报价，评标时作零分处理。

3.2商务报价标底：设置5个不同的标底系数（0.95—1.05），开标当日,现场抽取确定，以投标人报价加权平均值乘以抽取的系数后方为有效标底。

3.3评分：与标底相同者得满分55分，投标报价每高出或低于标底0.01元/m2?月,均扣1分。

第七章 拟签订合同的主要条款

1、中标单位应按照招标文件、投标文件和国家有关规定，与招标单位签订委托合同。中标单位承诺及时全面地履行管理和服务的义务，不得缩小范围和降低标准。

2、前期物业服务合同签订后，中标方不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目分解后分别向他人转让。

3、****花园竣工交付后，招标单位应及时向中标单位移交物业用房，并及时支付承诺的物业前期费用。

4、中标方有义务对托管物业的管理，和公共设施、设备进行日常管理和养护。托管合同终止移交时，应能保证上述物产能够正常使用。

第八章 其他事项的说明

1、招标投标原则：公开、公平、公正、诚实信用。

2、评标原则：质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好、服务等级高。

3、投标人相互串通投标或与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，并依照相关法规规定，由房地产行政管理部门依法给予处罚。

4、物业管理项目招投标活动中产生争议的，双方当事人可向**仲裁委员会申请仲裁，对仲裁结果不服的，可以收到仲裁结果15日内向**市人民法院起诉。

5、招标提拱的相关资料：

5.1****花园总平面图；

5.2政府主管部门相关文件。

6、上海**集团?*****置业有限公司物业管理招标联系电话：*********联系人：*******

上海**集团?*****置业有限公司

二○一○年五月十二日

第一部分 技术标书评分表

项目 指 标 分值 评分细则 得分

一、管理服务理念、目标： 2 符合为1分，基本符合为0.5分，不符合为0分。

1、管理服务理念与目标针对性强、起点高，设想新颖、超前。服务定位明确，“以人为本” 的角度出发，具体实施措施以创建安全、文明、舒适的环境出发。

2、有争创“物业管理优秀(示范)****花园”的可行性方案。

1

1

二、物业管理机构运作方法及管理制度： 2 符合为1分，基本符合为0.5分，不符合为0分。

1、管理机构设置合理、高效、精简，有明确的管理机构构架和各部门职责。工作流程完整、科学。

2、管理、激励、监督、反馈机制等规章制度实际操作性强，针对****花园所做的近期目标和远期规划超前、客观、明确。

1

1

三、管理服务人员配置和管理： 3 符合为1分,基本符合为0.5分，不符合为0分。

1、各阶段管理人员与操作人员配置与数量合理，素质较高。

2、人员的培训和管理有标准、有措施、有奖惩淘汰机制。

3、管理服务人员上岗仪表、行为、态度标准统一，规范，高要求。 1

1

1

四、物业管理用房及相应管理设计的配置：

物业管理用房和设施、设备利用率高，办公设备配置齐全。费用开支合理、科学。 1.5 符合为1.5分，基本符合为0.5-1分，不符合为0分。

五、物业管理费用的收支预案： 3 第1点预算中有明确的经费收支项目,项目分列合理，经费收支准确,盈亏情况在合理范围内。符合为1分,基本符合为0.5分,严重错误为0分。第2、3点内容健全切实可行,每项符合为1分,基本符合为0.5分，不符合为0分。

1、按招标书的项目分列收支、支出项目及支出预算书。

2、根据盈亏情况，具有增收节支措施。

3、有明确的以业养业发展计划，指标较强的发展后劲。 1

1

1

六、物业管理服务分项标准与承诺： 5 每项指标达到为0.5分，超出不另加分。每低于规定指标2%扣0.1分，低于承诺指标10%的为0分。

1、房屋零售、急修及时率90%。

2、维修工程质量合格率95%。

3、绿化完好率95%。

4、保洁率99%。

5、道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率90%。

6、管理费收取率98%。

7、住户投诉率与处理率100%。

8、居民物业管理满意率95%。

9、消防火灾发生率为0.05%以下。

10、治安事件发生率0.1%以下。

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

管

理

、

服

务

30

分 七、物业的维修养护设想： 4 内容健全，切实可行，每项符合为0.5分，不符合为0分。

1、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施。

2、物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施。

3、市政等公共设施管理实施措施；超前、客观、明确。

4、保障物业管理区域内环境卫生的措施。

5、物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案。

6、小区绿化养护管理的具体措施。

7、智能化设施的管理与维修方案。

8、各类管理档案的建立与管理。 0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

八、物业维修和管理的应急措施： 2.5 内容健全，切实可行，每项符合为0.5分，不符合为0分。

1、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施。

2、小区物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施。

3、业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施。

4、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施。

5、发生火警时的应急措施。 0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

九、初期管理方案和措施： 5

1、****花园一期未交付前的前期管理：人员的安排、管理、监督、配合及费用方案。

2、入住工作程序及制度。

3、便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列。

4、业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺。

5、建筑垃圾的处理措施。

6、安全防范措施：车辆、流动人口、噪音控制等。

7、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施。

8、协助业主委员会筹建工作的方案。

9、对****花园建设期内有关配套的合理化建议。

1

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

十、丰富社会文化，加强社区建设：

根据****花园特点，提出文明社区创建工作，配合社区活动的设想及活动计划和场地安排。 1 内容健全，切实可行，符合为1分，基本符合为0.5-1分，不符合为0分。

十一、提供《临时管理规约》建议稿 1 内容健全，切实可行，符合为1分,基本符合为0.5分,不符合为0分。

合计得分 30

评委签名： 日期：

第二部分 物管企业综合情况评分表

项 目 指 标 分值 评分细则 得分

企

业

综

合

情

况

15分 一、实际物业管理规模 6

1、物业管理规模500万m2以上。

2、物业管理规模200~500万m2。

3、物业管理规模不足200万m2。 6

4

2

二、企业经营年限 4

1、企业经营10年以上（含10年）；

2、企业经营年限5~10年（含5年）；

3、企业经营年限5年以下。 4

3

1

三、省优、市优小区 5

1、管理的小区获国优、省优，每一个项目加1分，累计不超过5分；

2、管理的小区获市优，每一个项目加0.5分，累计不超过3分。 5

3

合 计 得 分 15

评委签名： 日期：

通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性表现在( )。A.利于创造公平的市场竞争环境

中标通知书上面是不是写的只有一家物业公司中标，如果是，业主委员会是可以向多家物业公司发的，目的是为了告知中标结果，一般只给中标的物业公司发就可以了，其它公司只需要电话通知或在招标网站上公布中标公告就可以了，不知道你说的是不是这种情况。

常州市人民代表大会常务委员会关于修改《常州市住宅物业管理条例》等三件地方性法规的决定

答案：ABCD

本题考核的是招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性表现。通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性表现在以下几方面：(1)建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标。这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都有重大作用。(2)前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业服务企业各种不正当竞争行为。(3)前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业服务企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。

如何进行物业招投标，物业招投标流程是怎样的

一、对《常州市住宅物业管理条例》作出修改

（一）将第一条修改为：“为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。”

（二）将第三条第二款修改为：“街道办事处（镇人民政府）负责辖区内物业管理活动的指导和监督，协助上级人民政府及有关主管部门和机构做好物业管理相关工作。”

（三）将第四条第二款修改为：“城市管理、公安、民政、财政、自然资源和规划、住房和城乡建设、市场监督管理、生态环境、发展和改革、消防救援等主管部门和机构按照各自职责，做好物业管理相关工作。”

（四）将第八条第二款修改为：“业主大会决定下列事项：

“（一）制定和修改业主大会议事规则；

“（二）制定和修改管理规约；

“（三）选举业主委员会、监事会或者更换业主委员会、监事会成员；

“（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

“（五）确定业主大会、业主委员会、监事会工作经费，业主委员会成员工作补贴和标准；

“（六）物业服务内容、服务标准和物业服务收费方案；

“（七）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

“（八）使用住宅专项维修资金和公共收益；

“（九）筹集住宅专项维修资金；

“（十）改建、重建建筑物及其附属设施；

“（十一）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

“（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

增加一款，作为第三款：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第九项至第十一项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

（五）将第十条第三款修改为：“召开首次业主大会会议所需筹备经费由建设单位承担，其指导标准由市物业管理主管部门会同市发展和改革部门，根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素制定。建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户，用于业主大会的组织筹备。”

（六）将第十九条第六项修改为：“（六）监督管理公共收入、公共收益及其使用”。

（七）将第二十一条第五项修改为：“（五）公共收入、公共收益的收支情况”。

（八）将第三十条第三款修改为：“物业管理委员会自新一届业主委员会产生之日起停止履行职责，并应当在七日内向新一届业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。由物业管理委员会管理公共收入、公共收益的，交接前，业主委员会可以委托专业机构进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。”

（九）删去第三十二条第二款。

将第三款修改为：“前期物业服务合同期限届满后，建设单位未续聘或者另聘物业服务企业，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。任何一方提出解除合同的，应当提前六十日书面通知另一方当事人和辖市（区）物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。”

（十）将第三十三条第二款修改为：“建设单位销售物业时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明。”

（十一）将第三十四条第三款修改为：“承接查验的具体办法由市住房和城乡建设主管部门另行制定。”

将第四款修改为：“承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等作出明确约定。”

（十二）将第三十六条第二款修改为：“建设单位重新选聘物业服务企业的，新物业服务企业服务内容、服务标准和物业服务收费方案应当由已销售物业专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期限不少于十五日。”

（十三）将第三十七条第二款第二项修改为：“（二）物业服务企业将拟调整的服务内容、服务标准和收费标准在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于三十日，并书面告知街道办事处（镇人民政府）、辖市（区）发展和改革、物业管理主管部门”。

将第二款第三项修改为：“（三）调价方案由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主表决通过，表决结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日”。

将第三款修改为：“业主认为收费标准调整违反前款程序的，可以向街道办事处（镇人民政府）、辖市（区）物业管理主管部门投诉；对调整的收费标准有异议的，可以向物业所在地市场监督管理部门投诉。”

（十四）将第三十八条修改为：“前期物业管理期间，物业服务企业退出的，新物业服务企业进入前，由建设单位承担相应管理责任。尚未成立业主大会，建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任的，物业服务企业退出物业管理区域九十日前，应当书面告知业主及街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当在物业服务企业退出前，组织成立业主大会、物业管理委员会，决定管理模式。”

（十五）将第四十条第一款第四项修改为：“（四）物业费、其他服务收费和公共收入、公共收益的收支情况”。

（十六）将第四十六条第二款修改为：“已投入使用的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的，应当形成变更方案，向辖市（区）物业管理主管部门提出申请。变更方案应当对变更后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

（十七）将第四十七条第二款修改为：“有前款行为的，物业服务企业应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当向有关主管部门和业主委员会报告，有关主管部门应当及时处理。业主大会、业主委员会以及相关业主、物业使用人有权依照法律、法规、临时管理规约、管理规约的规定，以及前期物业服务合同和物业服务合同的约定，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关主管部门报告或者投诉，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”

（十八）将第四十九条修改为：“公共收入、公共收益应当单独列账、独立核算，不得擅自挪用。根据前期物业服务合同和物业服务合同约定，由物业服务企业管理的，物业服务企业应当单独列账；由业主委员会或者物业管理委员会管理的，应当纳入业主大会或者物业管理委员会账户进行管理。

“前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业可以在前期物业服务合同中约定公共收入、公共收益的使用管理。前期物业服务期间公共收益作为本物业管理区域维修资金的比例不得低于百分之七十。

“成立业主大会后，公共收入、公共收益的分配和使用，按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定执行，公共收益主要用于本物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护、更新和改造等。”

（十九）将第五十条修改为：“公共收入、公共收益应当接受业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、街道办事处（镇人民政府）和社区居（村）民委员会的监督。

“公共收入、公共收益的收支情况应当至少每半年在物业管理区域内显著位置向业主公示一次，并按照规定在物业管理公共服务平台上公示。

“前期物业服务结束时以及公共收入、公共收益由物业服务企业代为管理的物业服务合同终止时，业主委员会或者物业管理委员会可以委托专业机构对公共收入、公共收益收支情况进行审计。

“业主委员会或者十名以上业主对公共收入、公共收益有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上业主且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会或者业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定，委托专业机构对公共收入、公共收益收支情况进行审计。

“对公共收入、公共收益收支情况的审计结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。”

（二十）将第五十四条修改为：“物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，按照下列规定承担，可以在住宅专项维修资金中列支：

“（一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；

“（二）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分的业主按照其专有部分面积所占比例承担；

“（三）全体共用部分所需的费用，由物业管理区域内的全体业主按照其专有部分面积所占比例承担。

“前款涉及尚未售出的房屋或者公有住房的，建设单位或者公有住房产权单位应当按照其专有部分面积所占比例承担。

“房屋未交存住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足的，业主应当按照其专有部分面积所占比例和本条第一款规定的原则承担；有约定的，按照约定执行。”

（二十一）删去第五十五条。

（二十二）将第五十九条改为第五十八条，第一款修改为：“市物业管理主管部门应当按照法律、法规和国家规定，建立覆盖建设单位、物业服务企业、物业服务企业负责人、物业服务项目负责人、业主委员会和物业管理委员会成员、业主、第三方机构等的物业管理信用体系，开展物业管理信用信息的认定、记录、归集、共享、公开、奖惩以及信用修复等工作，会同相关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。”

（二十三）将第六十条改为第五十九条，修改为：“建设单位出售、泄露、非法提供业主信息或者对物业承接查验过程中发现的工程质量问题拒不整改的，认定为失信行为，录入市物业管理信用信息系统。”

（二十四）将第六十一条改为第六十条，修改为：“物业服务企业有下列行为之一的，认定为失信行为，录入市物业管理信用信息系统：

“（一）在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；

“（二）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产的；

“（三）对业主或者业主委员会成员进行恶意骚扰、采用暴力等手段打击报复的；

“（四）出售、泄露或者非法提供业主信息的；

“（五）本条例第四十一条规定的行为且情节严重的。”

（二十五）删去第六十二条。

（二十六）将第六十三条改为第六十一条，修改为：“业主委员会成员、物业管理委员会成员有本条例第二十二条规定行为且情节严重的，认定为失信行为，录入市物业管理信用信息系统。”

（二十七）将第六十四条改为第六十二条，修改为：“业主有欠交物业费行为，经生效的司法裁判文书、仲裁裁决确认后拒不履行的，认定为失信行为，录入市物业管理信用信息系统。”

（二十八）将第六十五条改为第六十三条，修改为：“第三方机构在物业管理活动中弄虚作假、误导性陈述或者存在重大遗漏，出具的报告不符合客观实际的，认定为失信行为，录入市物业管理信用信息系统。”

（二十九）增加一条，作为第六十四条：“认定失信行为应当以下列具有法律效力的文书为依据：

“（一）生效的司法裁判文书、仲裁文书；

“（二）行政处罚、行政裁决等行政行为决定文书；

“（三）法律、法规或者国家规定可以作为失信行为认定依据的其他文书。”

（三十）将第六十六条改为第六十五条，删去第四款。

将第五款修改为：“物业管理信用信息管理具体办法由市物业管理主管部门会同市发展和改革部门制定，报市人民政府批准后施行。”

（三十一）将第六十七条改为第六十六条，第五项修改为：“（五）配合市场监督管理部门对物业服务收费实施监督管理”。

（三十二）将第七十条改为第六十九条，第四项修改为：“（四）参与监督住宅专项维修资金和公共收入、公共收益的管理和使用”。

（三十三）将第七十一条改为第七十条，修改为：“市、辖市（区）相关部门应当依法履行职责，落实执法管理进住宅小区的要求，做好下列工作：

“（一）城市管理部门依法查处违反物业管理法律、法规以及违法搭建、破坏城市及物业管理区域容貌、制造社会生活噪声和建筑施工噪声、乱设摊点、占用和毁坏绿地和绿化、违规弃置废弃物等违法行为。

“（二）公安机关负责物业管理区域内的治安管理，依法查处阻碍业主自治、侵害业主权益的行为；监督检查安防设施的设置及维护；指导物业管理区域内汽车停放、停车泊位以及限速标志的设置，参与停车矛盾纠纷处理；协助开展房屋租赁的监督管理。

“（三）住房和城乡建设主管部门负责督促建设单位、施工单位及时履行物业交付后保修期内房屋以及相关设施设备的保修责任；按照规定受理并处理由房屋质量问题引发的投诉。

“（四）市场监督管理部门负责物业管理区域内特种设备安全、食品药品安全、违法经营活动、物业服务收费行为等方面的监督管理；依法查处物业管理中的价格违法行为。

“（五）排水主管部门负责物业管理区域内排水的监督管理，建立巡查机制，依法查处物业管理区域内涉及排水的违法行为。

“（六）城市绿化主管部门负责物业管理区域内绿化的日常指导和监督工作。

“（七）消防救援机构负责物业服务企业履行消防安全职责情况的监督检查，依法查处影响消防设施和消防通道使用等违反消防法律、法规的行为。

“（八）生态环境主管部门负责物业管理区域及其周边污染源的监督管理，依法查处违反环境保护法律、法规的行为。

“（九）发展和改革部门负责落实实行政府指导价的服务收费标准定期评估调整机制。”

（三十四）将第七十五条改为第七十四条，第四项修改为：“（四）违反本条例第四十九条第一款规定，物业服务企业未单独列账、独立核算的，处三万元以上十万元以下的罚款；挪用公共收益的，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用资金二倍以下的罚款”。

（三十五）增加一条，作为第七十八条：“其他管理人接受委托，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的，适用本条例有关物业服务企业的规定。”

（三十六）增加一条，作为第七十九条：“本条例所称公共收入，是指利用业主共有部分产生的收入。公共收入的收支情况应当包含收入、使用和结余的情况。

“本条例所称公共收益，是指公共收入扣除合理成本之后的收益。”

（三十七）将第十六条、第十九条、第四十一条、第四十二条、第六十四条、第七十二条中的“物业服务费用”修改为“物业费”。将第四十条中的“物业服务收费”修改为“物业费”。

（三十八）将有关条款中的“业主委员会委员”修改为“业主委员会成员”，“物业管理委员会委员”修改为“物业管理委员会成员”，“规划主管部门”修改为“自然资源和规划主管部门”。

此外，对条文顺序、个别文字和标点符号作相应调整。

招投标流程:

公开(邀请)招标采购方式:

1、主持人致主持词:宣布开标会开始，介绍采购项目内容及投标人名称。宣布本次招标活动的主持人、监标人、唱标人、记录人、联络人等工作人员名单。

2、宣读大会《会场纪律》。

3、查验投标单位与会代表资格:公证员(监标人、工作人员)查验投标单位与会代表资格身份证明。

4、查验保证金交纳情况。请公证员(监标人、工作人员)查验。

5、宣布各标书送达时间，查验标书密封情况:请公证员(供应商代表)检查投标文件密封情况，并公布检验结果。

6、公开启封投标文件:请公证员(监标人、工作人员)启封标书，并做好记录。同时要求各投标人对开标情况如有疑问，请当场提出。

7、转入评审阶段:宣布进入评标阶段，请投标人在指定场所等候，等待评标小组通知对有关事宜进行澄清，所有联络工作请与本次招标活动的联络人联系。

8、宣读《评标专家须知》并介绍评委会成员:主持人宣读《评标专家须知》，介绍出席评标会议的评标委员会成员和其他工作人员，征询评委会成员回避主张。

9、推选评委会组长:请评委会成员推选评委会组长。

10、讨论招标文件、评标办法(指未进行事前论证的项目):由采购人介绍项目基本情况，并对招标文件的内容进行介绍。

11、评定技术标及商务标。

12、公开启封价格标投标文件:公开唱标，请各投标人确认投标报价。

13、决标:评委会根据招标文件规定的评标办法和投标人的投标情况进行评审，由评委会组长根据评委员会成员签字的原始评标记录和评审结果编写评标报告，评标报告由评委员会成员确认、签字。

14、宣布评标结果:主持人在开标会场宣读评标结果及供应商质疑权利。

15、公证员致公正词:请公证处公证员致公证词。

16、开标、评标活动结束:感谢大家参与本次政府采购招标工作，感谢对政府采购工作的支持。

竞争性谈判采购方式:

1、主持人致主持词:宣布竞争性谈判采购会开始，介绍采购项目内容及谈判供应商名称。宣布本次采购活动的主持人、监标人、唱标人、记录人、联络人等工作人员名单。

2、宣读大会《会场纪律》。

3、查验谈判供应商与会代表资格:公证处(监标人、工作人员)查验谈判供应商与会代表资格身份证明。

4、查验保证金交纳情况。请公证员(监标人、工作人员)查验。

5、宣布各谈判文件送达时间，查验谈判文件密封情况:请谈判供应商代表检查谈判文件密封情况，并公布检验结果。

6、公开启封谈判文件:请公证员(监标人、工作人员)启封判标文件，并做好记录。同时要求各谈判供应商对启封情况如有疑问，请当场提出。

7、介绍谈判小组成员并推选谈判小组组长:主持人宣读《专家须知》，主持人逐个介绍谈判小组成员，询问是否存在回避问题，并由谈判小组成员推荐一名组长作为主谈人。

8、谈判供应商资格评审:请谈判供应商在指定场所等候，等待谈判小组通知对有关事宜进行澄清，所有联络工作请与本次招标活动的联络人联系。

9、确定谈判顺序:由工作人员准备号牌让参加谈判的供应商代表抽取，以确定谈判顺序，并予以公布。

10、谈判小组与供应商逐一谈判:按抽签确定好的顺序，谈判小组与供应商代表逐一进行谈判。

11、最终报价:由各谈判供应商代表在事前准备好的报价表上填写最终报价交谈判小组。

12、评审谈判结果:谈判小组根据供应商的最终报价及谈判文件中的评审要求进行评审，并推荐或确定成交候选人。

13、宣布谈判结果:主持人宣读谈判结果及供应商质疑权利。

14、谈判采购活动结束:感谢大家参与本次政府谈判采购工作，感谢对政府采购工作的支持。

询价采购方式:

1、主持人致主持词:宣布询价采购会开始，介绍采购项目内容及询价供应商名称。宣布本次采购活动的主持人、监标人、唱标人、记录人、联络人等工作人员名单。

2、宣读大会《会场纪律》。

3、查验询价供应商与会代表资格:公证处(监标人、工作人员)查验询价供应商与会代表资格身份证明。

4、查验保证金交纳情况。请公证员(监标人、工作人员)查验。

5、宣布各报价文件送达时间，查验询价文件密封情况:请询价供应商代表检查报价文件密封情况，并公布检验结果。

6、公开启封询价采购文件:请公证员(监标人、工作人员)启封报价文件，并做好记录。同时要求各询价供应商对启封情况如有疑问，请当场提出。

7、询价供应商资格评审:请询价供应商在指定场所等候，等待询价采购小组通知对有关事宜进行澄清，所有联络工作请与本次招标活动的联络人联系。

8、唱标:请工作人员当场拆开报价书，公开唱标，并做好记录。同时要求各投标人对开标情况如有疑问，请当场提出。唱标记录表(含各投标人名称、投标价格、价格折扣等有关内容)由报价人、唱标人、记录人、询价小组确认签字。

9、宣布询价结果:根据符合采购需求、质量和服务相等且报价最低的原则确定成交供应商，并当场宣布结果。

10、询价采购活动结束:感谢大家参与本次政府询价采购工作，感谢对政府采购工作的支持。

1、投标人身份确认

招标人和工作人员依照招标文件要求，对参与开标的人员进行身份确认。投标企业的法定代表人或委托的公司总经理、专职交易员须出示法人卡和交易员卡，项目经理出示本人身份证，符合要求方可进场参与开标。投标人代表应按招标文件规定的时间，提前到达开标会地点并签到，无故缺席、迟到或不佩戴法人卡、交易员卡的视为放弃。

2、缴纳投标保证金

投标人须缴纳招标文件中规定数额的投标保证金。

3、主持人(招标人)宣布开标会议开始

4、采招监管办监督人员宣布投标人身份确认情况、投标须知及会场纪律:

(1)、投标人进入会场按指定位置依牌入座

(2)、遵守开标纪律，不得大声喧哗，禁止吸烟，自觉爱护公共财物及设施

(3)、各投标单位之间不得交头接耳，交流信息

(4)、按秩序递交投标书，不得前拥后挤

(5)、自觉服从会场工作人员的指挥

(6)、主持人宣布会议结束后，投标人方可退场

(7)、如违反投标须知及会场纪律的投标人，按扰乱投标秩序论处，将列入不良行为和黑名单。

5、主持人介绍该工程的评标办法及工期、质量等要求。并询问投标人对招标文件有无异议，有异议当场解释，确认无异议后开始开标。

6、各投标人按招标文件要求填写投标书(时间5分钟)

7、投标人依序递交投标书

8、交易中心工作人员开标、唱标及记录，投标人法人代表或委托的公司总经理先对唱标内容予以口头确认。

9、确定中标候选人

按评标办法抽取让利标底，并计算确定中标候选人。

10、开标结果确认签字

开标后投标人法定代表人或委托的公司总经理、招标人、唱标人、记录人及监督人均应在开标记录单上签字确认。

11、公示中标候选人

招标人应按规定将中标候选单位公示2天，并按要求提交招投标情况书面报告

12、发放中标通知书

公示无异议，发放中标通知书。